頭金ゼロの場合の落とし穴

今回はマイホームの資金計画で『頭金ゼロの場合の恐怖の落とし穴』と
いうテーマでお話しします。
最近、頭金をあまり用意せずほぼ全額を住宅ローンで賄う人がいます。
以前は、頭金は購入価格の２割以上が常識でした。

頭金について少しお話をしますと、「今ある貯蓄額が頭金に回せる金額」と
勘違いする人が少なくありません。マイホームを購入するには、登記費用や
火災保険料、印紙税や登録免許税など様々な諸費用がかかります。
土地と建物を取得した場合の諸費用はその取得費用の７％が目安です。
３,５００万円で取得すると約２５０万円の諸費用が必要です。

仮に５００万円の貯蓄があっても、諸費用が２５０万円かかるのですから
頭金として使えるのはその半分の２５０万円です。

頭金ゼロで資金計画をした場合の落とし穴

頭金ゼロで資金計画をした場合の落とし穴が２つあります。

１つは、もし収入が減ったり失業によって返済することが困難となって家を
売却しようとしたときの落とし穴です。

頭金をゼロで購入しているとローンの残債が建物の時価を上回る状態、
つまり「逆ざや物件」となって売っても損する状態になったり売りたくても
売れない状態になります。どういうことかというと、購入した物件の購入
価格には建物の価値以外に販売会社のプレミアム、つまり広告費用などの
販売経費などが上乗せ価格として含まれています。だから新築の家をすぐに
売りに出すと損がでます。

２つ目の落とし穴は、頭金がゼロの場合、総返済額が増えて損するということです。

たとえば、頭金ゼロで４,０００万円の物件を買う場合３５年返済で金利３％の
ローンを組むと毎月の返済額は約１５万円。年間の返済額は１８５万円で
３５年間の総返済額は６,４６５万円となります。

それに対して、頭金を２割の８００万円を用意して借り入れ額を３,２００万円
に減らせば、毎月返済額は１２万円台になります。
３５年間の総返済額も５,１７２万円で頭金ゼロの場合に比べると総返済額は
１,２９３万円も少なくなります。

頭金として支払った８００万円を差引いても４９３万円も少なくなり、頭金
を４割の１,６００万円用意すると総返済額は９８６万円も少なくなります。

この計算でもおわかりのようにやはり頭金を多くするほうが得策です。
いかがでしたか、頭金を多くする方がトクだということが
おわかりいただけたと思います。

頭金を用意した場合の住宅ローンの動き

次に頭金がゼロの場合と頭金を２割用意して住宅ローンを組んだ場合で、
住宅ローンの残債がどのように減っていくかを説明したいと思います。
ここで注目していただきたいのは、住宅ローン残高の減り具合と新築住宅の
価格が購入後どのようなペースで下落するかということです。

図の中央、住宅時価を示す赤色のラインをご覧ください。
一般の住宅価格は購入直後に大幅に目減りし、２～３年たてば新築時の８０％、
そして１０年経てば６０％くらいの価値しかなくなってしまいます。

次にローン残高を比べてみましょう。