今回は「空き家をリフォームするポイント」について話をしたいと思います。
空き家をリフォームすると資産価値は必ず上がりますが、リフォームの目的を
明確にしないとコスト倒れに終わる可能性があります。
空き家をリフォームする目的
では空き家をリフォームする目的は何かについて説明します。
空き家は、①自分で住むためなのか ②売却するためなのか ③賃貸に出すためなのか
④民泊・シェアハウス・店舗などの事業に活用するためなのか、その目的によって
リフォームの方法も予算も全く異なります。
自分で住むためならば「自分と家族が快適に生活する」ことだけを考えればいい
のですが、売却や賃貸や事業に活用する場合は「投資」になります。その場合
「投資した資金を回収できるかどうか」が最大の課題です。
空き家を賃貸する目的でリフォームしたが入居者がいない、空き家を売却するために
リフォームしたが売れない、これではリフォームした意味がありません。
空き家の主な活用は「賃貸」と「売却」ですが、賃貸の場合は長い年月をかければ
賃料収入の中でリフォーム費用を回収できます。民泊や店舗などの事業も同様です。
しかし売却の場合だけはリフォーム費用の回収のチャンスが売却する際の１回しか
ありません。たとえば購入希望者が現れず売れないとリフォームをした意味がない
どころかお金をドブに捨てるようなものです。このようなことにならないよう、
売却を目的にリフォームする場合は特に注意する必要があります。
空き家をリフォームする場合にはその目的は何かを見極めることの大切さが
おわかりいただけたと思います。
空き家をリフォームするメリットとデメリット
では次に空き家をリフォームする場合のメリットとデメリットについて説明します。
空き家リフォームのメリット
空き家リフォームのメリットは
①資産価値や商品価値が上がる
②売却する場合高く売れる。そして賃貸なら高い家賃で貸すことができる
③空き家の老朽化を解消できる
④近隣の環境の向上につながる
⑤自分で住む場合は快適に生活できる、などのメリットがあります。
空き家リフォームのデメリット
続いて空き家リフォームのデメリットは
①まとまった費用がかかる
②リフォーム工事は壁の中まで見ないと不明な点が多いため、
当初の見積より高くなる場合がある
③売却する場合などは費用が回収できるとは限らない
④売却時の解体などリフォーム不要の場合は無駄になる
⑤１９８１年以前の建物は旧耐震基準で設計されているので、
耐震補強が必要になる可能性がある、などのデメリットがあります。
リフォームとリノベーションの違い
最近は空き家をリノベーションすることによって、元の建物の新築時を超える
ような新たな価値を創り出す事例も見られますが、ここでリフォームと
リノベーションの違いを説明します。
まずリフォームとは「マイナスになったものをゼロに戻す」という意味で、
設備の取替えなど老朽化した部分を改修するという点に重点が置かれます。
空き家リフォームの費用相場は、おおよそ１００万円から５００万円と
いったところです。
一方、リノベーションは「ゼロからプラスにする」という意味合いが強く、
建物の性能や価値を新築時よりも高い水準に向上させることを目的として
います。リノベーションの費用の相場はおおよそ３００万から１５００万円と
高額になるのが一般的です。
両者とも工事内容や施工面積などにより費用は大きく違ってきます。
リフォーム費用の相場
では次にリフォーム費用の相場について説明します。
リフォーム費用の相場（１）を説明します。
①外壁の塗装や張替えは１００万から２００万円 ②屋根の葺き替えは１００万から２００万円
③間取りの変更は５０万から３００万円 ④耐震補強は５０万から３００万円
⑤断熱材を入れる工事は１５０万から３００万円が相場です。
続いてリフォーム費用の相場（２）は設備や内装です。
①キッチンは１２０万から２００万円 ②浴室は１５０万から２００万円
③洗面台は３０万から４０万円 ④トイレは２０万から３０万円
⑤床の張替えは６帖間で１０万から１５万円
⑥天井と壁のクロス貼替えは６帖間で１０万から１５万円
⑦畳の取替えは６帖間で１０万円といったところです。
このほかにも配管の詰まりなどを除去したり、稼動していない給湯器や換気扇
の交換など、改修費用が発生する部分は予想以上に数多いのが一般的です。
