空き家サポート研究会

土地問題で空き家が増える

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日本の空き家の現状

今回は「土地問題で空き家が増える」というテーマについて話をしたいと思います。

日本では現在土地や建物に関する二つの大きな問題を抱えています。
一つ目は「空き家に関する問題」二つ目は「生産緑地の解除の問題」です。
「空き家問題」は既に表面化し、「空き家対策特別措置法」が制定され
行政も前向きに取り組む姿勢を見せています。

ではあまり注目されていない「生産緑地の解除」について説明をします。

生産緑地の解除とは

まずは日本の地価について説明をします。

2017年基準地価圏域別変動率

2017年の基準地価は商業地が2年連続で上昇しました。その内訳は三大都市圏の
東京・大阪・名古屋は3%から4%上昇し、逆に地方圏では0.6%下がっています。
三大都市圏で上昇した原因は景気回復と東京オリンピック前の再開発需要が重なった
ことです。ただし、今後は人口が減少し需要は徐々に減ると予測されています。
需要が減ると価格は下がります。

生産緑地の解除

では「生産緑地の解除」について説明します。
「改正生産緑地法」は2017年6月に施行されましたが、その期限が
切れ、解除されることによって大量の生産緑地が宅地として売りに出る
ことが懸念されています。それが2022年問題です。

生産緑地とは

そもそも生産緑地は良好な都市環境を確保するため農業との調整を図りながら
都市部に残る農地の計画的な保全を図るという目的で1974年につくられた
制度です。生産緑地の80%が2022年に指定から30年の期限を迎えます。

生産緑地法のことがおわかりいただけたと思います。
しかし生産緑地法の改正後も、農業を営む意思がある場合には2022年以降も
市町村により特定生産緑地として指定され税制優遇を継続することができます。
ではその四つの優遇策について説明をします。

特定生産緑地の税制優遇について

農業を営む意思がある場合の特典

 

①固定資産税は市街化調整区域内の農地と同程度の少額課税となります。

②相続税の財産評価が軽減され、相続税と贈与税の納税猶予の特例が
継続され2018年4月から施行されます。

③特定緑地法の指定の要件も緩和し、生産緑地を推進することになります。
生産緑地の規模面積が従来は500㎡未満の生産緑地地区に対して、農業
従事者に営農意欲があっても地区指定が認められませんでしたが、改正により
生産緑地の規模要件が500㎡から300㎡に引き下げられました。

④従来は、生産緑地地区内では設置可能な建築物が農業用施設のみに
厳しく限定されていましたが、都市部において農業を継続して行うことが
できるような、農産物等加工施設や農産物等直売所、農家レストランを
生産緑地内に建築できることになりました。

改正生産緑地法は農地をたくさん所有する方にとってはうれしい
ニュースですね。一方ハウスメーカーやマンションデベロッパー、
そしてアパート建設会社は住宅用農地の買い占めチャンスと捉えて
います。放出候補となる土地の面積は、東京ドーム2875個分と
いう広大なもので、一挙に買取用地に建てられたマンションや
建売住宅の販売競争が始まると、住宅価格の下落など住宅業界に
対しても、深刻な影響を与える可能性があります。

所有者不明の土地に関する問題

生産緑地法とは別に土地の地価動向に影響を与えそうな
問題があります。それは所有者不明の土地に関する問題です。
全国の土地所有者不明率は20.3%
所有者が不明な土地は2016年時点で九州全域の面積を上回る
410万ヘクタール程度あるというデータが発表されました。

2040年には約720万ヘクタール、つまり北海道全域に近い
面積まで増える可能性があるといわれています。現在の土地の
所有者不明率は20.3%で宅地は17.4%、農地は
16.9%、林地は25.6%となっています。

皆さん、日本の人口が減少し少子高齢化で使い道のない土地が
増えた上、地価が下落し相続時に登記しない人が増えたら
どうなるか想像してみてください。世代交代する度に相続人が
枝分かれし、誰か一人でも行方不明になるとその土地全体が
利用できなくなります。

土地が利用できないということは建物も利用できず空き家となります。
そうなると不動産の活用や流通、それに地価にも影響することが確実です。

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