今回は「空き家を駐車場にする場合のポイント」についてお話しします。
空き家を解体して更地にしたものの、どのように活用したらいいのか迷っている人も
多いのではないでしょうか。一般的な話ですが、空き家にしたままで放置しておく位なら
空き家を取り壊して、駐車場にして貸したほうが安定収入を得ることができます。
そして老後の生活資金の足しにもなります。
しかし、駐車場経営にもメリットとデメリットがあります。
駐車場経営のメリットとデメリット
駐車場経営のメリット
①初期投資が比較的少なくてすみます。
②車の多い所であれば低リスク高リターンが見込めます。
③駐車場として事業をスタートするのが割合簡単です。
④運営会社に任せればより簡単で、手間がかからず収益が見込めます。
駐車場経営のデメリット
①固定資産税がアップします。
②立地によっては利用者が少なく採算不振となります。
③車上荒らしや料金踏み倒しなどトラブルの対応が必要です。
④運営会社任せだと初期投資が増えることがあります。
このように、空き家を駐車場にするにはメリットもデメリットもありますが
デメリットの①の「固定資産税がアップする」という点について説明します。
駐車場経営は税制上の優遇が少ない
駐車場経営は税制上の優遇が少なく、節税効果があまり期待できないといわれています。
空き家をリフォームし賃貸物件として貸す場合には、固定資産税・都市計画税・所得税・
相続税などの減税が行われるので節税効果が高くなります。
それに対して、空き家を解体し駐車場にすると土地の評価が「更地扱い」となるため、
相続税の減税がないうえ、賃貸物件のような固定資産税や所得税の優遇措置もありません。
砂利敷きとアスファルト舗装について
駐車場にする場合に初期投資を少なくするために「砂利敷きの駐車場」にしようとする人が
います。しかし「アスファルト舗装の駐車場」にするほうが節税効果は高くなります。
「砂利敷きの駐車場」は固定資産税が高く、「小規模宅地等の特例」が使えないなど税制面では
不利になります。一方、「アスファルト舗装やコンクリート敷きの駐車場」であれば、初期投資は
かかりますが「構造物」として扱われるため、税制面では優遇されます。
つまり「２００㎡まで５０％減」となる「小規模宅地等の特例」が適用できるのです。
例えば、２０００万円の評価の砂利敷きの土地をアスファルト舗装の駐車場にすると
相続税評価額を１０００万円も圧縮することができます。
次に、アスファルト舗装の工事費用を見てみます。
アスファルト舗装の場合、１㎡当たり約５０００円の工事費用がかかるので、２００㎡で
あれば約１００万円です。なお、アスファルト舗装は償却資産として扱われます。
１０年間で償却されるため、工事費用が約１００万円であれば、１年につき１０万円の
経費が計上できます。
建物を取り壊して駐車場とする場合、アスファルト舗装やコンクリート敷きにすると有利で
あることがおわかりいただけたと思います。
駐車場の収支を考える
次に「駐車場に車が何台駐車できるか」を検討します。
車１台の駐車に必要な広さは約２０㎡です。これは切り返しやバックなどに必要な面積も
含まれています。敷地が２００㎡で道路から直進で駐車ができて、しかも変形地でなければ
１０台駐車できることになります。
駐車場の年間収支は？
次に、駐車場の年間収支はどうなるのか試算をしてみます。
「駐車場料金をいくらにするか」が問題です。
まずは、周辺の駐車場相場を調査します。
例えば、月７０００円で貸すとすると１０台で月７万円、年間で８４万円の収入を得る
ことができます。そして、２００㎡の土地の固定資産税評価額が２０００万円の場合、
固定資産税額は約３０万円です。１年間の経費は、アスファルト舗装の年間負担費
１０万円と、固定資産税を３０万円とすると、合わせて４０万円となります。
年間の収支は、収入８４万円 − 経費４０万円で、差引収益は４４万円と大きな収入源となります。
