空き家サポート研究会

所有者不明の土地対策をどうする?

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日本の空き家の現状

今回は「所有者不明の土地対策をどうする?」というテーマについてお話します。

日本全国で所有者不明の土地が増加しています。
所有者不明の土地とは不動産登記簿などの情報をもとに調査しても所有者が

判明しない、または判明しても所有者と連絡のとれない土地のことです。
国土交通省の資料によると、2016年度の地籍調査をもとにした推計で
私有地の約2割が所有者不明となっています。約2割とは驚きですね。

ではもう少し詳しく所有者不明の土地のことを説明します。

所有者不明土地の規模と対策

所有者不明土地の規模は、九州の土地面積である約368万ha(ヘクタール)を
上まわり、約410万haに達しているといわれます。

所有者不明の土地面積の推移と予測

1haは100m×100mの1万㎡で、坪にすると約3000坪になります。
所有者不明土地410万haとは、東京ドーム約87万個以上の面積ですから、
想像を絶する数字になりますね。さらにこのまま放置すると2040年時点で
所有者不明の土地が全国で約720万haに達し、北海道本島の約780万haの
約9割の広さに当たると推計されています。また、所有者不明の土地が及ぼす
経済損失は2040年までの累計で約6兆円に上るといわれています。

所有者不明土地の利用の円滑等に関する特別措置法

この問題を受けて、2018年6月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に
関する特別措置法」が成立し、2019年6月までに施行されます。

この法律のポイントは次の3点です。

①「所有者不明土地」を円滑に利用する仕組み
② 所有者の探索を合理化する仕組み
③「所有者不明土地」を適切に管理する仕組みです。

この法律はあくまでも行政が「所有者不明土地」を円滑に利用し、管理
する仕組みを
定めた法律です。この法律により、都道府県知事の判断で
最長10年間の「利用権」を設定し、公園・仮設道路・文化施設など
公益目的で利用できるようになります。
利用権を設定できるのは建築物がなく反対する権利者もいない土地です。
市町村が公園や仮設道路にしたり、公益目的であることを条件として
NPO法人などが直売所や駐車場などを造れるようになります。
持ち主が現れた場合は期間終了後に原状回復して返すことになりますが、
現れなければ期間を延長することも認められます。ただし、所有者不明
土地の面積は非常に広いため「公益目的の利用」だけでは根本的な解決
にはならず、商業施設や住宅など「民間による利用」の拡大を進める
施策が必要になることは必至です。

所有者不明土地に対する政府の方針

では今後の新たな政府の方針を説明します。政府は所有者不明の土地
対策の第2弾として、2020年までに新たな
施策を進める方針です。

政府は所有者不明土地の対策の第2弾を検討中

所有者不明土地の把握や抑制の仕組み作りとして考えられることは、例えば
「登記官に変則型登記の所有者を特定する調査権限を付与すること」
「相続登記の義務化」「土地所有権の放棄やみなし制度の導入」などですが
実現のしやすさは画像の上のほうが容易で下のほうが難しいといわれています。

根本的な問題は、日本の土地制度が所有権や利用実態を把握するに十分な
体制を整備できていないことです。所有権の把握には不動産登記簿情報が
使用されますが、所有権などの権利登記は義務でなく任意であり、所有者
情報が更新されないまま放置されることが少なくありません。

登記が未了ととなっている土地の割合

法務省の調査によると、50年以上登記が更新されていない土地は地方で
26.6%、大都市圏でも6.6%存在しています。情報が更新されないまま
相続が発生すると複数の相続人が権利を継承し、相続が重なることで権利
はさらに枝分かれします。

日本の人口動態と土地の相続

さらに日本の人口動態もこの問題を助長しています。

日本の人口の推移

このグラフは1950年以降の日本の人口推移で、黄色は14歳以下、
緑は15歳から64歳、青は65歳以上の人口。赤の折れ線は高齢化率を
示しています。2020年以降は推計値です。

人口の減少や高齢化は土地の利用のニーズを減少させており、都市への
人口流出は土地に対する権利意識を希薄化させています。また、登記には
コストもかかるため、価格の低い土地を相続しても、登記すればその分の
費用が持ち出しとなってしまいます。

国税庁の統計では相続財産における土地の割合は約4割です。
2025年以降、人口の多い団塊の世代で相続が発生すれば所有者不明の
土地はさらに増加することが見込まれます。日本全国には所有者不明の
土地が多いということがおわかりいただけたと思います。

「所有者不明の土地問題」このことは日本の土地問題の根幹をなす大きな
課題であり、今後とも長期にわたり議論が続くことが予想されます。

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