空き家サポート研究会

空き家を賃貸に出すときの注意点

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空き家の活用

今回は「空き家を賃貸に出すときの注意点」についてお話しします。

空き家を賃貸に出す前にリフォームを

所有する空き家を放置していると劣化が進んで、資産価値が下がってしまいますが
空き家を有効に活用する方法の一つとして、賃貸に出すという方法があります。
ただし賃貸に出す前に、最小限のリフォームをすることをお勧めします。

費用対効果の高いリフォームとは、①キッチン・洗面・浴室・トイレ・給湯器などの
水廻り設備②ドアノブ・スイッチなど入居者が手に触れる部分、この二つの部分を
最新の標準的な仕様にリフォームするのがポイントです。

空き家を賃貸に出せば、定期的に家賃も入りますし、老朽化も防げるなどのメリットが
期待できますが、修繕費の負担や入居者とのトラブルなど、一定のデメリットも考える
必要があります。そこで、賃貸に出すメリットとデメットを考えてみましょう。

空き家を賃貸に出すメリットとデメリット

空き家を賃貸に出すメリット

空き家を賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入が入ることです。
そして不動産を手放さず、所有したまま活用できるということです。所有さえしていれば
将来自分や家族が住むこともできますし、資金が必要になったときに売却することもできます。

空き家を賃貸に出すメリットをまとめてみます。

空き家を賃貸に出すメリット ①安定した家賃収入が得られる ②老朽化を防ぐことができる ③空き家管理の手間がいらない ④将来住むこともできる ⑤資産を所有しつづけられる ⑥資金が必要になったときに売却し現金化できる

建物を賃貸に出すとメリットがありますが、火災や防犯上の問題や近隣への迷惑など
不安は多々あります。その他デメリットについて説明をします。

空き家を賃貸に出すデメリット

まず水道、電気、ガスなどインフラの管理責任が問われますし、水廻りや設備の劣化や
故障にも対応する必要があります。入居者による家賃滞納で頭を悩ますことも考えられます。

では空き家を賃貸に出すデメリットをまとめてみます。

空き家を賃貸に出すデメリット ①事前のリフォームを要する場合がある ②入居者がいなければ家賃収入がない ③無収入でも税金など固定費がかかる ④設備の修理やメンテの費用がかかる ⑤家賃滞納やトラブルなどリスクがある ⑥近年のように自然災害が多くなると、地震、台風、水害などで被災した場合の 対応が必要となり、修理するにも費用がかかり、場合によっては賃貸契約を継続できないこともあります。

空き家を賃貸に出すときのメリットとデメリットがおわかりいただけたと思います。

そして、空き家を賃貸に出す大きなメリットがもうひとつあります。
それは将来の相続税の減額や遺産の分割ができることです。
詳細を説明することは控えますが、不動産を人に貸すと相続税評価額が低くなり
節税をすることができます。借地権割合や借家権割合、それに小規模宅地等の
特例を使えば不動産の評価額が下がる勘定になります。

空き家を賃貸にするメリット「相続税が減る」

家賃をいくらにするか

次に賃貸に出す場合の家賃をいくらにするか、について考えます。

入居者が「家賃」を判断する要素は次の通りです。

A.近隣で競合しそうな物件の家賃 B.立地条件 C.物件自体のこと
これ以外に貸主としては固定資産税や修繕費などを考慮する必要があります。

入居者が「家賃」を判断する要素 A近隣で競合しそうな物件の家賃 B立地条件つまり最寄り駅やバス停からの距離、スーパー・コンビニまでの距離、学校・病院・郵便局などの施設からの距離 C物件自体のこと、つまり家の価値である 構造や間取り、面積つまり広さや部屋数、築年数、設備つまりキッチンや洗面、浴室、 トイレ、給湯器、エアコン、インターネットなどの状態です。 その他にも駐車場、セキュリティー、宅配ボックスなども判断材料となります。

家賃などは自分で決定するのは難しいので不動産会社などに査定してもらい
入居者募集から入居管理まで任せるといいと思います。

普通借家契約と定期借家契約

貸家経営をする際の契約の形態には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。

普通借家契約

普通借家契約は入居者から退去の申し出がない限り、契約が更新され、
正当な理由がなければ、貸主から退去させることができない契約です。

定期借家契約

定期借家契約は一定の期間で契約が終了する形態で、将来空き家に住む
予定があったり、処分を考えている場合に有効な契約です。

「定期借家契約」の場合、一定期間が過ぎると確実に物件を明け渡してもらう
ことができますが、欠点としては、入居者が希望する契約期間の幅をせばめて
しまう可能性があります。すると入居率が低下する恐れがあります。
そのため、賃貸物件として家賃収入を得ようとする場合は、「普通借家契約」
を選択するのが一般的です。

そのほか、入居者とのトラブルを避けるために、決まりごとや、退去時の原状
回復の方法などを詳細に明記した契約書を作成することが大切です。

空き家を有効活用する「物件の賃貸」。メリットとデメリットを考慮した
うえで、取り組んでみてはいかがでしょうか。

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